2016中国房地产10大关键词

来源:大鼎世纪集团    时间:2017-01-11
  

中房网讯 2016年的房地产市场可谓是跌宕起伏、精彩纷呈。既有贯穿全年的股权宫斗大戏,也有接连不断打破纪录的地王;既有年初的降准、降息、降税、降首付、去库存,更有下半年的限购、限贷、限地价、控房价、去杠杆;热点城市房价暴涨让人瞠目结舌,接踵而来的调控政策升级更是让人应接不暇。本文梳理了2016年中国房地产市场的十大关键词,带您一起回顾今年楼市都发生了什么?

  调控

  今年3月份以来,热点城市房价出现跳涨且涨幅惊人,地方政府楼市调控政策调整步伐明显加快,自北京“9.30”新政后,各地加速出台楼市调控新政,部分城市重启限购限贷,抑制房价泡沫。截至目前,已有二十多个城市重新加入限购限贷行列,不仅包括北京、深圳、上海等一线城市,也包括南京、合肥、无锡、佛山等热点城市。随着各地房地产市场呈现明显分化特征,本轮调控也凸显因城施策这一特点。从目前已出台调控政策的城市来看,均系抑制热点城市的房地产投资投机性需求增长,具体到不同类别城市,则显现出明显的思路分化。

  整体来看,一线城市调控最为严厉,重点在于抑制投机、去杠杠,同时保证刚需住宅的供应;热点二线城市则跟进限购限贷或政策升级,抑制本地逐渐升温的房地产投资热情,同时有效降低杠杆,预防金融风险的发生;而大多数三、四线城市库存仍处于高位,将继续落实税收信贷优惠、货币补贴、共有产权、棚改货币化等政策、控制土地供应、结合户籍制度改革鼓励农民工进城购房以促进库存去化。

  野蛮人

  商场上没有永远的敌人,也没有永远的朋友,只有永远的利益。龙头房企万科已在股权大战的泥潭中挣扎了一年半之久,期间经历了第一大股东更替、多家公司举牌、股票停牌与复牌。直到现在,万科股权之争仍未落幕,但如何防范“野蛮人敲门”,已经成为众多上市房企乃至其它上市公司关心的问题。

  截止至11月30日,万科股本结构中,宝能持股25.40%、华润持股15.29%、中国恒大持有14.07%、金鹏、德赢1号两个资管计划共计持股7.12%、安邦持股约为6.18%,个人股东刘元生持有1.23%。

  在这场纷争中,参与者从最初的万科、宝能和华润,变成现如今的万科、宝能、华润、安邦、恒大,未来是否会有更多机构参与,无从得知。而随着万科股权结构的变化直接决定了万科未来的发展走向,即将到来的万科董事会换届改选会呈现何种结果,尤为值得关注。在12月3日证监会主席刘士余怒喊“野蛮人”举牌不规后,12月5日,保监会突然发布信息,停止前海人寿万能险的新业务,同时,叫停前海人寿、恒大人寿等6家险企的互联保险业务,这一重磅消息给深处股权之争中的万科带来一丝喘息的机会,不过,万科股权之争走势依然复杂,最终走向何方仍没有明确迹象。

  地王

  面粉贵过面包、楼面价高于周边二手房价。这就是2016年土地市场的真实写照。研究机构数据显示,截至12月12日,今年“卖地”收入超过千亿元以上的城市达到7个,创下历史纪录。这些城市大致也与今年房价快速上涨的地区重合,它们分别为:南京、苏州、上海、杭州、天津、合肥和武汉。其中,南京、苏州、上海的土地出让收入超过1500亿元。将统计范围扩大,土地出让收入最高的50大城市今年以来合计土地出让金额达到2.33万亿元,同比涨幅达34%。不少城市的土地成交溢价率、楼面价、土地成交额均超过了历史记录。而这主要源于上半年楼市销售火爆,开发商有较强补货冲动。

  以10月为界,土地市场也出现类似楼市的冷热“分水岭”。在土地出让方面,各地严防死守,不少城市提出设定土地出让价格上限,有些要求开发商须使用自有资金,减少杠杆使用;也有的要求提高土地出让金首付比例。甚至有些城市决定在出价一致的情况下,采用摇号方式决定买家。整体而言,在调控政策加码情况下,未来一段时期地王将逐步降温。

  并购

  调控当前,楼市正日趋冷静,而此前灼热的楼市之“火”正在向着股权市场悄然转移。2016年,可以说是中国房地产的并购年。比较吸引眼球的有:恒大收购万科14.07%股权、中海并购中信地产、保利收购中航地产、绿地收购协信40%股权、融创收购融科、融创收购金科16.96%股权、恒大收购嘉凯城 52.78%股权然后又卖给融创、万科并购印力 96.55%股权、中民投收购亿达53.02%股权等等。

  根据北京、上海两大产权交易所网站公开信息的不完全统计,仅在11月,包括融创、恒大、阳光城、远洋、碧桂园、招商、保利等等在内的房地产企业,共同创造了超过300亿元的股权变动。而在12月首周,房地产企业因股权变动发布公告的交易已经突破百亿规模。

  楼市深度调整将导致更多的中小房企退出房地产行业或被收购,而大型品牌房企会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”,房地产行业的马太效应将日益加剧。

  3000亿

  五年前,很多房企觉得1000亿元还是个遥远的目标。

  但是到了2016年,已经有三家房企的销售额突破了3000亿元。12月2日,万科发布公告称,前11月累计实现销售金额3413.6亿元。12月5日,中国恒大集团发布公告称,前11月累计合约销售金额约达人民币3488.5亿元。12月11日,碧桂园公布实现合同销售金额3000亿元。

  尽管从9月底以来,房地产市场连遭调控风暴,从11月以后,陆续出台的调控使得楼市整体销售有所下滑、市场整体低迷。但从全年来看,2016年依然是楼市的“大年”,国家统计局数据显示,今年1-11月,全国房地产开发投资额9.3万亿元,同比增长6.5%;商品房销售面积13.6亿平米,同比增长24.3%,销售额10.3万亿元,同比增长37.5%。三家3000亿房企的出现,销售千亿或许都进不了前十强的“尴尬”,让我们或许迷茫国内房企的发展方向,什么样的规模、什么样的房价才是天花板?又有什么样的理论或战略才能指导国内房企的发展?

  杠杆

  楼市越来越高的杠杆推动了房价持续、大幅上涨,这是本轮房价周期有别于以往的突出特点。

  近两年来,利益驱动着房产开发商、经纪中介、P2P平台开发了多样的金融产品,比如“首付贷”、“众筹炒房”、“赎楼贷”等提供首付环节的金融服务。今年上半年房地产销售市场的火爆行情,正是由于信贷的强劲支持,而过度的加杠杆事实上带来了越来越大的房地产风险。

  从今年3月,“首付贷”就被监管部门叫停,清理“首付贷”的行动也一直持续到现在,深圳、北京、上海等多地P2P平台的“首付贷”产品下架。对于本轮房地产调控,不少专家认为实质核心就是降杠杆,以抑制资产泡沫和防范经济金融风险,特别是防范因此导致的可能对实体经济造成冲击。多个城市严查首付贷,严禁用非自有资金缴付土地出让价款,这些都是降杠杆的措施,体现了本轮房地产调控的特点和关键所在。

  房地产税

  近日,国家土地总督察办公室发出通知,开展推动地方不动产统一登记制度落地实施情况督察。这项制度落地开始抢时间,预示着完善和重构房地产税的主要障碍将被清除。12月9日,中共中央政治局召开会议,分析研究2017年经济工作。会议提出,加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制,这意味着房地产税等长期政策有望加快落地。

  近年来,关于房地产税的改革话题一直备受关注,而房地产税也被认为是打压房价的重要手段。房地产税可起到正面效应,有利于房地产业长期健康可持续地发展。但需要注意的是,房地产税虽是一个必要选项,但并不能决定全局。当前房价暴涨是多方面因素造成,如货币政策、信贷政策、土地供应等,决策者需要对症下药、综合施策。过度倚重税收调节作用,未必能达到降房价的预期效果。不过,可以预见的是,房地产税一旦征收,将成为地方政府可持续的收入来源,地方财政对卖地收入的依赖将明显减小,而这对于当前火热的土地市场将起到平抑的作用,对于高企的房价或将有所缓解。

  70年续期

  11月27日,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。引人瞩目的是,意见在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题,作了说明和安排,明确提出研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。而这也传递出一个重要的信号:既然研究续期的法律安排,并强调形成受保护的良好和稳定预期,那么就意味着,对于个人住宅土地使用权到期后政府收回的担心是不必要的。尽管《意见》没有出台具体内容,但指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计,这对于解决这一问题、稳定公民预期,具有重大现实意义。

  土地使用权续期问题涉及上亿群众切身利益,在完善相关立法过程中,需严格按照法律程序,切实加强公众参与和专家认证,使民众能充分参与到这项国家重大改革中来,做到于法有据、百姓认同,后续也应该尽快推进制度的具体化和落实。

  长效机制

  中共中央政治局11月9日召开会议,分析研究2017年经济工作时明确提出,明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。由于本次会议与每年在年底召开的中央经济工作会议在时间上十分接近,因此预计这一政策也将是年度中央经济工作会议的重要内容,并成为明年房地产调控的一个努力方向。

  事实上,建立房地产平稳健康发展长效机制的目标,在本届政府建立之初即已提出。2012年,政府就强调楼市要建立长效机制。在去年4月底召开的中央政治局会议上再度得到确认。按照这次中央政治局会议的要求,房地产市场的长效机制要符合两个标准,一要适合国情,二要符合市场规律。这表明长效机制必须立足于我国的市场现状,而不能照搬国外的模式。中央提出,希望在房地产市场上建立长效机制,正是看到了行政调控的缺陷,希望让房地产市场更好地实现市场化。因此,要建立起房地产的长效机制,不能局限在房地产市场打转,而是需要进行全方位的改革。

  住房租赁制度改革

  住宅长期投资时代正在向我们一步一步靠近。今年以来,关于住房租赁制度的改革正在多地推进。据不完全统计,截至11月29日,已有甘肃、海南、河北、辽宁、甘肃、四川、江西、吉林、上海、北京等地相继出台文件或政策,促进住房租赁的规模化、专业化发展。住房租赁制度改革正呈现全国蔓延的态势。政府正从供应和需求两端,建设租售并举的市场化住房体系,培育健康有序的住房租赁市场,以淡化市场对购买自有住房的依赖,并引导企业规模化提供租赁住房。据官方统计,租赁市场涉及人口在1亿以上,年租金已经突破1万亿元,这一巨大市场也将成为房企转型升级机遇期,未来开发商会从“投资者”向‘专业服务者’的角色转变。

  不过,出租房屋的收益率偏低,房屋出租的税费高、融资成本高、运营成本高等,是影响当前住房租赁市场的规模化经营的一个核心的难点。而解决这一问题的关键,在于政府能否把文件中,对房企的税收优惠、金融、土地支持等一系列政策落实到位。

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